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这份清单旨在为您在全法国范围内的投资（特色房产、商业不动产、普通住宅）提供透明、清晰的导航。建议您有了买房计划的时候打印出来，然后根据交易进展在方括号中标记，随时掌控全局。
法国购房全流程清单
[ ] 1. 核实购买能力 (Vérification de la capacité d'achat)
【当前进度：评估资产，确定红线】
您现在需要做：确认贷款偿还比（Taux d'endettement）是否在35%以内预留公证费与税费：旧房约7-8%，新房（或期房）约2-3%核心产出： 找银行或贷款经纪人获取一两份贷款意向书（Accord de principe）
后续清单： 启动针对性房源搜索。
[ ] 2. 寻找合意房产 (Recherche immobilière)
【当前进度：甄选标的，明确属性】
您现在需要做：寻找房源权衡新房 (Neuf) 与 旧房 (Ancien)：新房省税但缺乏韵味，旧房（特色房产）具有不可复制的稀缺性但需关注能效等级（DPE）。决定寻找途径：自行寻找（无中介费，找房平台透明，但法律风险高）vs 专业经纪人（全法猎房、法律背书、通过专业的建议帮你规避风险）。
后续清单：
一定要仔细现场看房，对于相中的标的甚至要多次去现场看看，容易被忘掉的方面当然是隔热、通风、暖气、热水系统、需要施工项目索取能耗和全套技术诊断报告（Diagnostics）：注意在此阶段能耗等级是必要的，其他诊断报告在签字之前是必需的，如果能早日看到并进行分析最好核实房地产税、物业费等费用情况如果是共有物业（Copropriété）的公寓或者小区，要仔细核对缴费和待缴费情况以及小区的物业规则
[ ] 3. 提交出价或购买意向书 (Offre d'achat / LIA)
【当前进度：锁定目标，发起要约】
您现在需要做：签署书面出价意向书 (Offre d'achat) 或商业资产的 购买意向书 (LIA)明确出价金额、贷款先决条件、有效期以及包含的家具清单注意出价和意向书的有效期一般为几周到一个月，一般来讲签署之后立即开始请公证员拟订出售承诺书
后续清单：
等待卖方书面接受。一旦接受，卖方在承诺期限内不得继续打广告，不得再卖给加价的第三方。但是意向书对卖方不构成经济约束，但理应该停止继续寻找新的标的。立即开始请公证员拟订出售承诺书，在此阶段公证员至少需要双方提供以下文件：[ ] 家庭户口本（Livret de famille）第一页复印件（适用于已婚、丧偶或离异）[ ] PACS协议或婚前财产协议复印件（若有）[ ] 每位买方的身份证或护照复印件[ ] 详细个人信息（邮寄地址、职业、电话、电子邮箱）[ ] 银行账户明细（RIB）[ ] 若是公司购房： 提供公司章程（Statuts）及营业执照（Kbis）[ ] 贷款模拟： 若需贷款，需提供银行的贷款模拟计划书（Simulation de prêt）
[ ] 4. 签署出售承诺书 (Compromis /promesse de vente - 双务合同)
【当前进度：签署合同，确立对双方的约束】
您现在需要做：在公证处签署双务合同 Promesse de vente 或者在房产中介公司签署 Compromis de vente这个销售承诺合同签署时要付带一整套房产的法定文件，比如由卖家提供的检验检测，公证员还要找到与房产相关的所有附属权力（比如说土地役权、过去30年产权的归属和交易的具体情况、施工的情况和合规的情况）并添加到文件中。支付5%-10%的保证金（Séquestre）至公证人监管账户注意： 个人住宅享有10天法定冷静期（Délai de rétractation），可以无理由退货，商业资产交易通常无冷静期
后续清单： 正式提交出售的承诺书给银行，进入贷款申请环节和行政审查期
[ ] 5. 三个月行政等待期 (Instruction du dossier)
【当前进度：背景调查，排除障碍】
从这时开始公证员将帮您做如下事务：核实市政府优先购买权（Droit de préemption）：市政府如果三个月不回复即表示放弃该权利针对特色农地房产，核实农业治理组织（SAFER）是否行使优先权核实租客优先权（若房屋目前带租约）核实城市规划（Urbanisme）及是否存在土地役权（Servitudes）申请贷款： 必须在合同规定期限内拿到正式批贷函（Offre de prêt）
配合审查：资金来源
后续清单： 确认所有先决条件均已达成
[ ] 6. 支付与资金来源审核 (Paiement & Audit TRACFIN)
【当前进度：合规核查，款项归集】
您现在需要做：配合反洗钱侦查和行动（TRACFIN）： 准备详尽的资金来源轨迹（卖房款、薪资、分红、赠予等在税务居民国获得和缴税的证明文件）认证翻译： 非法语的所有财务证明文件需由法国最高法院和上诉法院宣誓翻译进行认证翻译，如刘忠军，全国完整名单可以从法国最高法院（Cour de cassation）网站下载。请注意：法国目前已经不太接受国外翻译公司的翻译件和国外提供的外语文件，包括护照（一般是双语的）有时候都要求提供法国的认证翻译资金划拨： 确保全款（含公证费）在终约签署前2-3个工作日到达公证人监管账户
后续清单： 确认公证处已收到全额款项才能正式签约，否则签约时间可能需要重新预定
[ ] 7. 签署正式交易证书 (Acte authentique)
【当前进度：终约达成，产权交接】
您现在需要做：签字前对房产进行最后巡视，确认状态无误且卖方已清空。如有不符合约定条件的，都可以约定扣钱，恢复状态之后才能支付在公证处签署最终契约，正式移交钥匙领取产权归属证明（Attestation de propriété）
后续清单： 办理房产保险、水电气供应公司更名或者更换供电公司
[ ] 8. 房产使用与隐藏缺陷防范 (Vices cachés)
【当前进度：权益保护，后续行政】
您现在需要做：隐藏缺陷监控： 若搬入后发现卖方隐瞒的结构性严重缺陷（Vices cachés），应在法定时间内提起追究配套落地： 入境一年之内办理中国驾照换领法国驾照等行政后续
后续清单： 履行持有人责任（纳税、维护等）。
作者和维护：刘忠军 (Zhongjun LIU)等全法特色房产与商业地产专家 | 奥尔良上诉法院宣誓翻译配资10倍的公司
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